Заломить цену — не означает ее получить

narodny deputat«Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет» — эта простенькая цитата дяди Федора из мультфильма «Простоквашино» очень хорошо иллюстрирует нынешнее состояние дел в предпринимательском секторе, который зарабатывает и платит основные налоги, однако находится не в лучшем положении.
Кризис, инфляция, спад экономики — эти болезни сегодняшнего дня прежде всего коснулись предпринимательства. Контрольная комиссия по продаже земельных участков горсовета «зарубила» продаже нескольких участков, потому что решила, что оценочная стоимость части земельных участков в городе, которую продают не с аукциона, занижена. Есть ли основания у депутатов считать так? Редакция спросила об этом у специалистов.

Ценовое пике

Почти никто не планирует новые бизнес-проекты. Открывать в кризис бизнес довольно рискованно. Наши предприятия не получают прибыль, не вкладывают деньги в землю и не платят налоги.

По итогам 2015 цены на недвижимость упали в долларовом эквиваленте на 20-30% в год. А в 2016-м прогнозируют падение еще в пределах 10%. В прошлом году зафиксировано наименьшее за годы кризиса количество транзакций в сегменте коммерческой недвижимости. Есть спад и в ее аренде. Арендаторы переезжают в более дешевые помещения. Заключаются только сделки по пересмотру и продолжение существующих договоров аренды. По итогам 2015 увеличился уровень незанятости коммерческой недвижимости, снизились арендные ставки. По сравнению с 2014 годом вдвое уменьшился спрос на производственно-складскую недвижимость. Еще хуже ситуация с земельными участками. В прошлом году количество сделок в этом сегменте снизилась в разы. Еще покупались свободные земельные участки под жилищное строительство, но стоимость участков и количество сделок существенно уменьшились.

Перенасыщение рынка

Кризис внес свои коррективы в рынок коммерческой недвижимости. Количество продавцов в несколько раз превышает количество покупателей, стоимость предложений существенно завышена, низкая ликвидность. Увеличивается число незанятых площадей, снижаются арендные ставки. В условиях экономической нестабильности есть факторы, которые существенно влияют на рыночную стоимость объектов. Объявленная владельцем цена предложения обычно не окончательная. Продавцы готовы идти на уступки и снижать стоимость, особенно если объект длительное время экспонируется на рынке. Они готовы предоставлять рассрочки по оплате и дополнительные скидки. Однако ожидания владельцев по стоимости, как правило, завышены. При этом цены фактических сделок на 20-30%, а иногда и на 40-45% могут быть ниже цены предложений.

Над продавцами висит дамоклов меч увеличение ставок налогообложения недвижимого имущества. Продавец и покупатель действуют, исходя из различных соображений по стоимости. Во время кризиса одни спешат продать по максимальной цене, боясь дальнейшего удешевления. Другие ждут падения цен тот момент, когда владельцы будут избавляться от имущества и на рынок выйдут активы разоренных банками владельцев.

Не так давно земельные участки в Белой Кринице (10-15 соток под строительство жилья) продавали по 15000 долларов. Сегодня их можно купить за 3000 — без коммуникаций и до 8000 долларов — с коммуникациями. Городской совет наделила земельными участками участников АТО в районе улицы Костромской. Уже начался их массовый распродажа по 5000 долларов за участок. Как видим, стоимость приусадебных земельных участков неуклонно скатывается на дно.

Лучше купить, чем приватизировать

А что происходит со стоимостью участков коммерческого назначения? И можно сравнивать стоимость земельных участков промышленного назначения и приусадебных? Категорически, ни !!!

Среди нежилой недвижимости в городах более ликвидными являются офисные и торговые площади. Ниже ликвидность в складских зданий и еще ниже — в производственных. Отсюда и следует аналогичный порядок величины стоимости квадратного метра земельных участков: для участков коммерческого назначения коэффициент функционального использования в нормативной оценке составляет 2,5; для участков производственного назначения коэффициент вдвое ниже — 1,2.

Есть и другие причины, которые влияют на определение стоимости земельного участка. Например, фактор площади: чем больше площадь, тем меньше стоимость участка. Инвестор несколько раз подумает, может ли он заплатить огромные средства за участок во время кризиса. Потому что ему на этом участке еще предстоит построить производственные сооружения, закупить оборудование, получить разрешения и лицензии, раскрутить производство, найти покупателей продукции, бороться с конкуренцией. А в итоге можно не только не получить доход, но и стать банкротом.

На стоимость участков коммерческого назначения всего влияет место. Ясно, что участок под торговлю в центре значительно лучше, чем участок на выезде из города.

На стоимость застроенного земельного участка существенно влияет правовой статус земельного участка; условия продажи и связанное с этим финансирование, физические характеристики земельного участка и состояние застройки; условия и ограничения по использованию земельного участка.

Для примера рассмотрим правовой статус участка — коммунальная собственность. Как известно, сегодня большинство инвесторов не хотят «связываться» с приватизацией застроенных земельных участков. Это связано с тем, что на вторичном рынке инвестор, вкладывая средства, одновременно со зданиями и сооружениями получает в собственность и землю. Он может сразу воспользоваться любым из своих прав: или осваивать ее, предоставлять ее в аренду, продавать.

Однако в случае приватизации путем выкупа инвестор сначала берет в аренду здание (помещение). Затем подписывает с горсоветом договор на проведение неотъемлемых улучшений. Если сделает их более 25% от стоимости арендованного имущества, то имеет право на приватизацию здания. Но без права компенсации улучшений! Мало того, за улучшение заплатит дважды! Потому по методике оценки определяется стоимость имущества «на сегодня», то есть с учетом уже выполненных улучшений. И это еще не все. В связи с тем, что в стоимость зданий и сооружений включается местоположение, то есть в стоимости зданий учтена стоимость земли, то инвестор, приватизируя земельные участки под объектами недвижимого имущества, которые уже ранее выкупил у общины, по сути платит за земельный участок дважды.

Мало того, с момента заключения договора аренды до выкупа застроенного земельного участка проходит два-три года. За это время меняются условия рынка, власть, экономическая и политическая ситуация, уровень доходности участка. Но повлиять на этот процесс инвестор не может. Он прикован к арендованного имущества, как раб к галер, пока не произойдет очередная сессия и депутаты решат его судьбу. Именно поэтому бизнес тяготеет к покупкам на вторичном рынке. Где конкретно определены время и стоимость. Где нет зависимости от «воли» депутатов. Инвестор предпочитает покупки свободных земельных участков на торгах (аукционах), а не застроенных участков.

Приведу примеры продажи на земельных торгах в июня 2015 года земель промышленного назначения на ул. Киевской площадью 8400 кв. м — по 46,81 грн;

на ул. Кн. Владимира площадью 609 кв. м — по 67,14 грн; на ул. Соборной площадью 1849

кв. м — по 57,51 грн за кв. м. Достаточно умеренные и умеренные цены, которые учитывают уровень экономической ситуации в стране.

Не слух и байки, а знания и логика

Часто приходится слышать от некоторых всезнаек: «этот объект стоит больше», «мой кум покупал себе приусадебный участок за …», «через дорогу продавали и мне говорили». В нашей стране каждый дает советы, как лечить, учить, строить, управлять страной, а теперь еще и оценивать объекты или земельные участки.

Перед тем как «профессионально» заявлять о стоимости того или иного объекта, стоит хотя бы ознакомиться с базовыми принципами ценообразования, понятиями наиболее эффективного использования, ренты, капитализации, спецификой инвестирования в земельные участки и другими экономическими категориями. Тогда, возможно, заседание «контрольной» комиссии по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения не превращалось бы в разговор глухого с немым.

Конечно, можно заламывать цену, строить планы и рисовать цифры. Но результат будет только тогда, когда это все будет базироваться на логических и четких расчетах, при учете ситуации на рынке и анализе многих факторов. Только так можно обеспечить постоянный поток поступлений в бюджет.

Share Button

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *